A casa própria ainda é o sonho de muitos brasileiros. Afinal, deixar de gastar com o aluguel não é algo a se desprezar. O caminho para isso, muitas vezes, é um financiamento imobiliário. Mas o empréstimo em si pode se tornar uma dor de cabeça. Principalmente se você ficar em atraso com alguma parcela. Com o desemprego elevado e a crise econômica, muitos brasileiros enfrentam hoje dificuldades para arcar mensalmente com financiamento. É um baita problema, porque pode levar à perda do imóvel.

E, ao contrário do que muita gente pensa, o processo em alguns casos pode ser muito rápido. Na prática, a instituição financeira pode vender o imóvel em apenas 45 dias. Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, explica que em um financiamento existem duas modalidades diferentes de garantia: a hipoteca e a alienação fiduciária.

Na hipoteca, o imóvel é do cliente e o banco tem o bem como garantia. Nesse caso, a instituição financeira precisa entrar com uma ação de cobrança, um processo judicial que pode demorar anos. Já na alienação fiduciária a história é outra: o consumidor tem a posse direta do imóvel, e o credor tem a posse indireta do bem. É como se o bem fosse parte da instituição imobiliária e parte do comprador. "Neste caso, o banco não precisa de uma ação judicial para retomar o imóvel”, afirma Tapai. E o especialista alerta: recentemente, a maioria das garantias são de alienação fiduciária, não de hipoteca.

“Hoje, a hipoteca diminuiu muito como garantia de imóvel”, concorda Daniel Levy, professor da pós-graduação da FGV Direito SP. “A diferença principal é a facilidade de restituição do bem pela instituição financeira, que é bem mais fácil na alienação fiduciária”, diz.

A partir de quantas parcelas em atraso uma pessoa pode perder o imóvel?

O número de parcelas do financiamento em atraso para que a instituição financeira possa retomar o imóvel depende do contrato. Normalmente, a previsão é de três meses, afirma Tapai. Segundo ele, o melhor é procurar a instituição financeira antes de atrasar o pagamento. “Quando você percebe que não vai conseguir pagar, o melhor é renegociar, tentar uma carência ou aumentar o número de parcelas, para reduzir o valor”. Se isso não der certo, o ideal é buscar alguém que tenha interesse em comprar o seu imóvel.

Como funciona a retomada do imóvel em caso de hipoteca?

No caso da hipoteca, o banco que faz o financiamento precisa abrir um processo judicial com uma ação de cobrança. Depois disso, o consumidor é citado e deve comparecer à frente de um juiz. Lá, ele poderá contestar a cobrança, apresentar testemunhas e argumentos. Nesse processo, diz Daniel Levy, da FGV, todas as etapas precisam passar por um juiz. “É muito difícil ter um desfecho em menos de um ano”, afirma.

"Primeiro, o credor tem que entrar com uma ação judicial mostrando que há a dívida. Depois, é preciso fixar o valor da dívida, considerando juros, multa e correção monetária. Nessa fase, o processo pode se arrastar por mais de um ano. Depois, quando se determina qual o saldo devedor completo, começa a discussão sobre a retomada do bem", diz Renata Reis, coordenadora do Procon-SP. Como o processo se arrasta por muito tempo, explica Renata, o valor total da dívida pode aumentar significativamente — o que também não é bom para o consumidor.

Finalizado esse processo, o imóvel vai a leilão judicial. Após a venda, o consumidor só recebe reembolso dos valores pagos durante o financiamento se restar algum crédito após a quitação da dívida. A dívida, neste caso, corresponde não apenas às parcelas atrasadas, como também ao que o consumidor teria que pagar até o final do financiamento, juros, correção monetária e os encargos do processo judicial. Se tal montante somar R$ 500 mil, por exemplo, e o imóvel for vendido a R$ 550 mil, o consumidor receberá de volta R$ 50 mil. Não importa o quanto ele tenha pagado até ficar inadimplente.

É possível tentar fazer um acordo com o credor e pagar o débito, afirma Renata, mas a instituição financeira não é obrigada a aceitar o acordo. Caso ela aceite, o juiz responsável pelo caso terá que aprová-lo.

E no caso da alienação fiduciária?

Na alienação fiduciária, logo após o consumidor não pagar o número de parcelas previstas no contrato, o banco pode ir a um cartório de registro de imóveis e fazer uma notificação extrajudicial, requerendo o pagamento da dívida — os meses de atraso, o que ainda faltaria a ser pago do financiamento, mais juros, taxas e honorários do cartório. “Quem recebe a notificação extrajudicial às vezes não dá muita importância e pensa que o processo vai demorar”, diz Tapai. Ledo engado.

Após o recebimento da notificação extrajudicial, o consumidor tem um prazo (normalmente de 15 dias corridos) para fazer o pagamento. “No próprio cartório de registro de imóveis, é possível quitar a dívida. Ele irá entregar ao banco a importância recebida”, afirma Daniel Levy. Outra opção é procurar o banco informalmente e tentar negociar. Neste caso, a instituição financeira informa ao cartório o pagamento da dívida. 

Porém, se a pessoa não pagar o valor devido dentro do prazo estipulado, ela perde a posse do imóvel e a propriedade é transferida para o nome do banco.

A instituição financeira precisa esperar,  então, 30 dias para convocar um leilão. Nesse primeiro pregão, o valor mínimo do lance é a avaliação do imóvel — o preço de mercado da casa ou do apartamento. Se o bem não for vendido na ocasião, o banco deve convocar outro leilão, em um prazo de 15 dias, e dessa vez o valor mínimo para a venda passa a ser o da dívida. O consumidor que perdeu o imóvel pode, inclusive, ir a qualquer um desses dois leilões e adquirir o bem, caso tenha conseguido juntar o dinheiro. A lei determina que ele precisa ser avisado do primeiro leilão.

Assim como no caso da hipoteca, o consumidor só recebe algum reembolso se o valor da venda for superior ao do total da dívida. “O mais comum é não receber nada ou quase nada, a não ser que o consumidor já tenha pago uma boa parte do financiamento”, diz Renata, do Procon-SP.

É possível também tentar fazer um acordo com o banco antes do leilão. “É menos burocrático do que na hipoteca, já que o consumidor não precisa contratar um advogado e entrar com um processo judicial. Ele pode tratar diretamente com o credor”, afirma Renata. Mas, novamente, não há garantia de que o banco irá aceitar esse acordo.

Se você recebeu a notificação e perdeu o prazo de pagamento, diz Tapai, o melhor é procurar um advogado. “Em algumas situações, é possível evitar o leilão. Às vezes, o consumidor está com prestações atrasadas e decide vender o carro, por exemplo, para arrecadar o dinheiro. Mas muitas vezes ele não consegue fazer isso em apenas 15 dias. Pode demorar 20 dias”. 

Outra situação que pode anular o leilão é uma falha procedimental, afirma Tapai. “Os bancos normalmente não intimam o antigo comprador para o leilão, mas precisam fazer isso. Se esse for o caso, é possível anular o leilão, mesmo que o imóvel tenha sido vendido”. 

Fonte: Época Negócios