Primeiramente há que deixar claro que existe um mito quanto ao prazo do contrato de locação. Geralmente são feitos por prazo de 30 meses, mas nada impede que seja por prazo superior ou inferior.

 

A diferença básica entre esses contratos é que mudam as regras no caso de despejo.

 

Nos contratos ajustado por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o contrato, o locador poderá reaver o imóvel independentemente do motivo, dando prazo de 30 dias para desocupação. É a chamada denuncia vazia.

 

Já os contrato ajustados por escrito ou verbalmente, findo o prazo estipulado, prorroga-se automaticamente, somente o locador podendo retomar o imóvel nos seguintes casos de acordo com art. 47 da Lei do Inquilinato (8.245/91):

 

I - Nos casos do art. 9º; (I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

 

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Ou seja, para o locador reaver o imóvel nos casos de contrato por prazo inferior a 30 meses, findo o prazo, terá o locador que comprovar um justo motivo, qualquer um daqueles previsto no art. 47 da Lei do Inquilinato. É a chamada denuncia cheia.

 

Caso o locador, não se enquadre nem comprove as hipóteses do art. 47, terá que aguardar o prazo de 5 anos para reaver o imóvel de acordo com art. 47, V.

 

Esse é o entendimento que é firmado nos tribunais, vejamos um caso do Tribunal de Justiça do Estado e São Paulo:

 

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CONTRATO COM PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES - DENÚNCIA VAZIA - IMPOSSIBILIDADE Causa de pedir e pedido que não mencionam inadimplemento contratual Sentença julga procedente ação com fundamento no art. 47, inciso I, do CPC - Carência da ação decretada Sentença reformada Recurso provido.   (TJ-SP - APL: 00365357120138260001 SP 0036535-71.2013.8.26.0001, Relator: Denise Andréa Martins Retamero, Data de Julgamento: 30/10/2014, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2014)

 

 

Resumindo, é muito mais vantajoso realizar contrato por prazo igual ou superior a 30 meses, tanto para o inquilino, que terá um prazo razoável para moradia, quanto para proprietário, que findo o prazo combinado, poderá reaver o imóvel sem justo motivo. É por isso que é muito comum realizar-se contrato locação por no mínimo 30 meses, porque gera um equilibro maior para ambas as partes.