Taxa de condomínio deve ser proporcional ao tamanho do terreno

Contribuição condominial deve ser proporcional à área privativa do apartamento. Assim entendeu o juiz de Direito Caio Moscariello Rodrigues, da 2ª vara Cível de Santo Amaro/SP, ao negar pedido de dois moradores que solicitaram que a cobrança da taxa da contribuição para as despesas do condomínio fosse igualitária entre os condôminos, sem acréscimo para os proprietários de coberturas.

Os autores alegaram que os custos para os moradores são oriundos das áreas comuns, que são utilizadas de igual modo por todos os condôminos. Aduziram que a prestação de serviços, como o salário dos empregados, serviços de manutenção, conservação, administração e limpeza, por exemplo, é aproveitada do mesmo modo por todos.

O condomínio, por sua vez, argumentou que a cobrança proporcional foi aprovada por assembleia geral, e também com base no CC e na lei 4.591/64. Ressaltou, ainda, que o pagamento do mesmo valor de "taxa de condomínio" por todos representaria enriquecimento ilícito.

Ao analisar o caso, o juiz Caio Rodrigues deu razão ao condomínio. Para o julgador, a convenção vai ao encontro da legislação acerca do tema, "devendo prevalecer o modelo de rateio adotado, não havendo ilegalidade na cláusula em tela".

"Assim, de acordo com a legislação, a menos que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, o rateio das despesas de condomínio deve observar a fração ideal de terreno de cada unidade."

O advogado Leandro Aghazarm, do escritório Dalle Lucca, Henneberg, Duque Bertasi e Linard Advogados, atuou em defesa do condomínio.

Cobertura x apartamento

O tema ganhou maior relevância após recurso que aportou ao STJ, em 2013, quando se aventava que a Corte teria considerado ilegal o rateio da taxa de condomínio com base na fração ideal. À época, o próprio STJ esclareceu, por nota oficial, que na verdade o tribunal não havia se debruçado sobre o tema.

Tratou-se do REsp 1.104.352, oriundo de decisão do TJ/MG, no qual a Corte não chegou a discutir o mérito. Na ocasião, o relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser admitido. Deste modo, o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia.

Pende de julgamento no tribunal, no entanto, o REsp 1.733.390, oriundo do RJ, no qual a Corte poderá fixar parâmetros para o critério de cálculo da cota de cada condômino. Segundo o relator, do caso, desembargador convocado do TRF-5 Lázaro Guimarães, ao prover agravo para que fosse processado o REsp, a lei de regência dos condomínios em edificações, em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua cota-parte.

Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso, desde que observadas as formalidades legais, a isonomia e evitando enriquecimento sem causa. Nessa mesma linha de raciocínio dispõe o art. 1.336 do CC/02.

O magistrado ainda apontou que a matéria tem ampla repercussão social, exigindo definição jurisprudencial quanto à interpretação do disposto no § 1º do art. 12 da lei 4.591/64, com a redação dada pela lei 10.931/04, e do art. 1.336 do CC.